【不動産売却Q&A】

Q買い替え用のローンって、どんなもの?

A.売却価格がローン残債を下回る場合にご利用出来ます!
売却価格がローン残債を下回る場合、購入物件の借入総額は、購入物件+(残債額-売却価格)の借入が可能です。
購入売却諸費用を含めた借入も出来る場合がございます。お客様の内容によって借入出来ない場合もございますので、詳細は不動産会社へご確認下さい。

優遇税制にはどんなものがある?

A.「3.000万円の特別控除」 という制度の適用を受けることができます。
マイホームを売却したときには、適用条件を満たせば「3.000万円の特別控除」 という制度の適用を受けることができます。主な条件は下記をご参照ください。
(1)ご自分(所有者)が住んでいる家屋とその敷地(借地権を含む)を売却したこと。
(2)売った相手が特別な関係者でないこと。
(3)売却した年の、前年および前々年に同じ特例、または居住用財産にかかる他の特例、収用等の場合の特別控除など他の特例(一部を
    除く)を受けていないこと。

Qローン残債が多いと買い替えはムリ?

A.当社へご相談ください!
収入と支出のバランスになります。ローンの残債が多くとも、相当のご収入があり、ご返済が可能と認められるようであれば、金融機関のご融資も受けることが可能です。

Q不動産の売却時にも税金はかかる?

A.利益が出た場合はかかります。
諸経費も含めた上で利益が出た場合はかかります。税率は5年以内の短期とそれ以上の長期で変わります。長期保有されていた方で、購入時の契約書で購入金額がわからない場合5%で取得されたとして95%にみなし課税されますので、ご注意ください。

Q不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがある?

A.仲介手数料・契約書の印紙代・抵当権抹消費用などです。
売却時にかかる費用としては仲介手数料や契約書に貼付する印紙代、抵当権抹消費用(住宅ローンの利用がある場合)があります。土地や一戸建てのご売却に際は、測量費用が必要になる場合もあります。又、売却して譲渡益が出た場合は譲渡所得税・住民税がかかります。(※マイホーム売却時は譲渡益に対し軽減措置もあります。)詳しくはご相談下さい。

Q売出し前にリフォームしたほうが有利ってホント?

A.状態にもよります!
リフォームをすればキレイになって販売しやすくなりますが、金銭的な負担もありますし、ご購入者様の好みに合うかどうかわかりません。また、自分の好きなようにリフォームをしたい人もいるので、まずは現状のままで売り出すのが一番です。

Q買い手からの印象をよくするコツは?

A.ポイントは下記です!
お客様に対してのお願いといたしましては、ご自宅の整理整頓をお願いさせ頂いております。やはり生活空間を良くイメージできるように室内は綺麗にしておくことは重要なポイントです。当社としては室内見せ方や、ホームページ上の露出の仕方、また希少性を保った物件の販売方法など過去の経験を基に独自の考えを持っております。また、室内写真に関しては広く綺麗に見えるようにしております。是非当社の考えを聞いてください。

Q近所に内緒で売却することはできる?

A.一般公開をせず広告等も全て禁止にしてください!
販売活動として代表的なのはインターネットやチラシ等で広く情報を公開して買主様を募る方法ですが、ご事情によってはそういった活動が馴染まないケースがあります。その場合は情報公開のチャンネルを絞って販売活動を行うことが可能です。弊社のデータベースにご購入希望をご登録頂いている買主様との水面下でマッチングを行うことで、ご近所様へ知られずに取引が出来ます。

Q売却価格は途中で自由に変更できる?

A.変更可能です!
売主様のご所有不動産を、私ども不動産会社の担当がお預かりして売却活動を行うわけですが、売却活動期間中、もろもろのご提案を差し上げることになると思いますが、あくまで売却価格の変更や、そのタイミングは売主様のご判断で決定していただきます。

Q買取制度ってどんなもの?

A.当社が買主になります!
不動産会社が買主となる直接取引きです。2通りほどケースがあります。ひとつは、通常通り不動産会社に売却の仲介を依頼し、一定期間内に売却が叶わなかった場合に、あらかじめ設定しておいた金額で仲介業者が買い取るケース。もうひとつは、通常の売却期間を設けずに、最初から不動産業者が買い取るケースです。いずれにしても、不動産業者は再販を目的として買い取りますので、市場価格より低い売却額となります。ただし、後者の場合、早く確実に売却を望まれる場合には非常に有効です。

Q査定価格より高く価格設定しても売れる?

A.売れます!
地域限定でお探しのお客様や学区域限定またはマンション限定などのお客様もいらっしゃいます。人気エリアだったり、なかなか物件の出ないエリアでは査定額よりも高い成約も時としてございます。

Q査定はどうやって行う?

A.机上査定もしくは訪問査定です!
ご売却査定は基本的にはご自宅を実際に見せていただき、またお客様の希望売却方法やご要望をお教えいただいた上で行う訪問査定がお勧めです。しかしお電話やメールで行う机上査定も勿論可能です。机上査定は即日解答させて頂きます。

Q査定価格の仕組みはどうなっている?

A.対象物件の特性が重要な部分です!
不動産の評価には3つの方法があります。
【取引事例比較法】対象不動産と条件が近い物件の取引事例を、取引価格の事例から必要に応じて事情補正や時点修正を行い、地域や個別的要因を含め比較評価する方法です。

【収益還元法】対象不動産が生み出すと予測される収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の収益価格を求める手法です。

【原価法】土地や建物等の不動産価格を不動産鑑定士が評価する方法です。主な査定は、取引事例比較法により周辺相場を鑑みて査定価格を算出いたしますが、最も大切なのは、個別の物件の特性を見ることです。売主様だから分かるアピールポイントがございましたら是非とも営業担当者にお知らせ下さい。

Q売却価格はどうやって決まる?

A.お客様のご売却希望価格を考慮して決めていきます!
売却価格は、周辺の制約事例等を参考にして、物件の状況、広さ、間取り、向きなどが、価格に反映されます。あとは、お客様のご売却希望価格・ローンの残債を考慮に入れ決定していきます。

Q不動産会社を通さず、自分で売却するのは可能?

A.可能ではあります!
可能ではありますが、売買契約書の作成や登記の手続き等様々な分野で不動産会社が必要になることが多いはずです。売却した物件に万一不具合があった場合の処理など個人間では解決が難しい場合がございますので、専門知識のあるかたに一度ご相談はして下さい。

Q同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫?

A.大丈夫です!
不動産会社によって、集客方法や販売手法・得意エリアは多少違うものですし、お客様にも合う営業、合わない営業スタッフがいるはずです。お客様が話をしていて、会社などのブランドではなく、信用の出来る営業マンにお任せいただくのが一番だと思います。

Q不動産の売却を依頼する際の契約にはどんなものがある?

A.売却を依頼するご契約(媒介契約)は3種類です!
(1)一般媒介契約:複数の不動産会社に直接売却を依頼する契約。
(2)専属専任媒介契約:一社に窓口を絞り、その社が発見したお客様にのみ売却をする契約。
(3)専任媒介契約:一社に窓口を絞り、その社が発見したお客様、若しくはご自身で発見したお客様に売却をする契約。

どの契約を選択するかはお客様のご判断になります。実際に売却活動をされる約9割のお客様が専任媒介契約、残り1割のお客様が一般媒介契約・専属専任媒介契約を選択しています。

Q不動産会社はどんなことをしてくれるの?

A.全てをバックアップします!
私どもは、売却したら終わり、購入したら終わりではありません。ご契約までの売却活動や購入物件のご案内・ご紹介はもちろん、引渡しまでトラブルのないようお手伝いをさせて頂きます。スケジュール管理や必要書類のご案内、司法書士先生のご紹介・税金面でのご相談・測量士のご紹介・リフォームのご提案等々あらゆるお手伝いをさせて頂きます。

Q不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいの?

A.「いい未来住宅流通」が買主になります!
ご事情により速やかな売却を希望の方、なるべく負担の無い売却を希望の方のために当社独自の買取も行っております。仲介手数料が不要になります。詳細はスタッフまでお気軽にご相談下さい。

Q持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの?

A.販売手法や戦略を立てる!
(1)販売依頼している先と協議し、販売方法を変える。
(2)売却の条件(価格面、リフォームをしてお引渡しなど)を変える。
(3)それでも難しいようなら販売会社を変える。いずれにしても、広くお客様にアピールできる状態を保つのがベストです。

Q不動産を売却しやすい時期や季節ってあるの?

A.時期や季節は大きな影響はありません!
ご購入されるお客様によっては「いつまでに入居したい」とか「夏休み中に引越ししたい」といった方もいらっしゃいますが、平均すると月ごとの差はあまりありません。購入希望者は賃貸住宅探しとは違って、時期に関わらず希望の住宅を探しています。条件が合致すれば年末年始でも成約となる傾向もございます。

Q営業スタッフについて希望を言ってもいい?

A.お気軽にお申し付けください!
お客様にとって重要なお取引を任せる担当者とは、信頼関係と相性が重要です。弊社ではお客様それぞれに合ったご提案ができますよう心がけておりますが、それ以外にも様々なご要望がおありだと思います。営業マンへのご希望や担当者には相談しづらい事がございましたら、店長の私、「中脇」までお気軽にご相談ください。

Q「売却」が先?それとも「購入」が先?

A.どちらが先かはお客様次第です。
買替の場合は、「売却」を先行しても必ずしも良い代替物件があるとは限りませんので悩むところです。ただ、「購入」を先行しますと、ダブルローンの可能性とそれを取り扱ってもらえる銀行が限られる場合があると共に、場合によっては、現お住まいを相場より安く売却せざるをえなくなる場合が有りますので、資金に余裕がないとかなりリスク(損)をかかえる事となりますので、依頼される業者や銀行と資金計画から慎重に相談されて進められることをお奨めいたします。

Q住まいの売却から購入、入居まではどれくらいの期間が必要?

A.ご状況により様々です!
お住み替えの場合は、売却と購入のお取引になります。 購入の場合は購入先をご自身の判断で決められますが、売却の場合は売りたいお気持ちがあっても買い手が発生しないと売買契約を締結することができませんので売却の方が難しいと言えます。余裕を持ったお住み替えをお勧め致します。是非、お客様のご希望をお聞かせいただき、良いプランをご提案させていただきます。